相続不動産の評価方法【土地・建物】

不動産評価の基本

相続税を計算するためには、相続財産の価額を正確に評価する必要があります。不動産の評価は「財産評価基本通達」に基づいて行われ、土地と建物で評価方法が大きく異なります。

土地の評価には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあり、該当する土地に路線価が設定されているかどうかで使い分けます。建物の評価は比較的シンプルで、固定資産税評価額をそのまま使用するのが原則です。

不動産の相続税評価額は、一般的に時価（実勢価格）よりも低くなる傾向があります。土地は路線価が公示地価の約80%で設定され、建物は固定資産税評価額が再建築価格の50～70%程度とされているため、不動産を相続する方が現金で相続するよりも相続税を抑えられる場合が多いです。

路線価方式による土地評価

路線価方式は、市街地にある土地の評価に用いられる方法です。道路（路線）ごとに設定された1平方メートルあたりの価格（路線価）に、土地の面積を掛け、さらに土地の形状や利用状況に応じた補正率を乗じて評価額を算出します。

路線価図の見方

路線価図では、道路に面する部分に「300D」のような表記がされています。この数字部分（300）は路線価を千円単位で示しており、この場合は1平方メートルあたり30万円です。アルファベット（D）は借地権割合を表しています。

路線価方式の計算例

例えば、路線価300千円/㎡の道路に面した200㎡の土地で、奥行補正率が0.97の場合の評価額は以下のとおりです。

300千円 × 200㎡ × 0.97 ＝ 5,820万円

一つの道路にのみ面している土地（一方路線）の場合は上記のシンプルな計算ですが、角地（2つの道路に面する土地）や二方路線地の場合は、側方路線影響加算率や二方路線影響加算率を加味した計算が必要です。

倍率方式による土地評価

倍率方式は、路線価が設定されていない地域（主に郊外や農村部）の土地評価に用いられます。固定資産税評価額に、国税庁が定めた一定の倍率を掛けて評価額を算出します。

倍率方式の場合、固定資産税評価額に各種補正が既に反映されているため、路線価方式のような個別の補正率計算は不要です。倍率は地域や地目（宅地・田・畑・山林など）によって異なり、宅地の場合は概ね1.0～1.2程度が多く見られます。

各種補正率について

路線価方式で土地を評価する際には、土地の形状や利用状況に応じてさまざまな補正率を適用します。主な補正率は以下のとおりです。

補正率を適用することで、整形な標準的な土地に比べて使い勝手が悪い土地（不整形地、間口が狭い土地など）は評価額が低くなります。補正率の適用は専門的な判断が必要な場合が多いため、複雑なケースでは税理士に相談することをお勧めします。

建物（家屋）の評価方法

建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額がそのまま評価額となります。固定資産税評価額は、市区町村が3年に一度の評価替えで算定するもので、固定資産税の納税通知書に記載されています。

自用家屋の評価

自分で住んでいる家屋や空き家など、賃貸に出していない建物は「自用家屋」として評価します。自用家屋の相続税評価額は固定資産税評価額の1.0倍、つまり固定資産税評価額そのものです。

貸家の評価

賃貸に出している建物は「貸家」として評価します。貸家は借家人の権利（借家権）が設定されているため、その分だけ評価額が低くなります。借家権割合は全国一律30%です。